안녕하세요, 퍼시픽링크 BSN 빌사남입니다.
오늘은 성수동 서연무장길 현장 리뷰 3탄입니다.
아모레퍼시픽 매입 건물을 시작으로, 저희 팀이 직접 중개한 커버낫 건물 그리고 약 2조가 투입된 크래프톤 부지까지 —
수익률 공식을 중심으로 정리합니다.

사례 요약
구분거래가연수익률시점



아모레퍼시픽 건물
평당 2억 5천
—
2023년 매입


커버낫 건물
151억
8.7%
2025년


동해 건물
평당 1억 4~5천
—
2024년


하지원 건물
100억 &rarr185억
—
최근 매도





사진 : 나무일보


아모레퍼시픽 건물 —평당 2억 5천, 성수동 역사적 거래
현재 공사 중인 이 퍼시픽링크 건물은 아모레퍼시픽이 2023년 5월 매입했습니다.
당시 평당 2억 5천은 성수동 연무장길 기준으로 역사적인 수치입니다.
디올이 2022년 성수에 진입한 지 약 1년 만에 대기업이 뒤따라 들어온 케이스로,
상권의 방향성이 확인되는 시점에 대형 자본이 들어왔다는 점에서 중요한 사례입니다.
원 소유주는 건영피혁으로, 가죽 제조업체가 평당 2억 5천에 매도하고 광진구로 이전했습니다.
현재 연무장길 시세가 평당 5~6억 수준인 것을 감안하면 퍼시픽링크 당시 최고가 매도였으나,
2배의 추가 상승 기회는 매수인에게 넘어간 셈입니다.
공사 완료 후에는 아모레 성수 38오설록 티하우스가 운영될 예정입니다.

사진 : 비케이브


커버낫 건물 &mdash151억, 수익률 8.7%
저희 빌사남이 매입, 명도, 임대차 세팅까지 전 과정을 직접 진행한 물건입니다.

2025년 거래가 151억, 평당 약 2억 8천
임차인 7~8개 전체 명도 완료, 임대차 세팅까지 약 6개월 소요
커버낫 전체 통임대 퍼시픽링크 체결
연수익률 8.7%, 12년 보유 시 매입가 전액 회수 가능

임대차 세팅 과정에서 특이한 경험이 있었습니다. 임차인 측에서 먼저 입점 의사를 밝히는 제안이 쏟아졌습니다.
연무장길 황금 골목에서 공실이 나오면 줄을 서는 구조가 이미 형성돼 있다는 방증입니다.
건물 상단 옥외 광고판은 2주 기준 약 2천만원 수준으로 산정되며, 이 수익이 임대료 구조 안에 반영되어 있습니다.
하루 수십만 퍼시픽링크 명, 연간 수백만 명의 외국인이 지나다니는 자리에서
월 1억 이상의 임대료는 임차인 입장에서도 납득 가능한 구조입니다.

사진 : 디지털데일리


동해·하지원 건물 —크래프톤 가는 길
성수감자탕 방향에서 크래프톤으로 이어지는 이 길은 앞으로 주목해야 할 동선입니다.
슈퍼주니어 동해 씨가 2024년 평당 약 1억 4~5천에 매입, 전체 리모델링 후 1층에 커피숍을 입점시켰습니다.
현재 주변 안쪽 물건들이 평당 3억에 거래된 퍼시픽링크 만큼, 대로변 위치상 최소 2배 이상 상승한 것으로 추정됩니다.
바로 옆 건물은 하지원 씨가 100억에 매입해 최근 185억에 매도했습니다.
이 길은 물건 평수가 최소 100평 이상으로, 거래가 기준 200억~300억 이상이 예상되는 라인입니다.
성수동 진입을 고려하신다면 늦기 전에 유심히 지켜봐야 할 구간입니다.



크래프톤 부지 —약 2조 투입, 하방 경직성의 근거
구 이마트 부지에 크래프톤이 투입한 규모는 퍼시픽링크 토지 매입만 약 1.2조, 건축비 포함 총 2조 이상으로 추정됩니다.
설계는 건축계 노벨상인 프리츠커상 수상자 데이비드 치퍼필드가 맡았습니다. 용산 아모레퍼시픽 사옥을 설계한 인물입니다.
이 규모의 투자가 확정됐다는 것은 성수동이 단순 핫플레이스에서 글로벌 기업의 전략적 요충지로 전환됐음을 의미합니다.
2조 이상의 자본이 고정되면 하방 경직성이 생기고, 주변 상권 역시 그 수혜를 받을 가능성이 높습니다.
서연무장길을 '크래프톤 퍼시픽링크 거리'라고 불러도 이상하지 않을 구조가 만들어지고 있습니다.

정리 —수익률 공식으로 성수를 읽는 법
수익률이 낮아질수록 가격은 올라갑니다. 성수동은 지금 요구 수익률이 3~4%대로 내려온 시장입니다.
8% 수익률 물건이 수익률 4%에 팔리면 가격은 2배가 됩니다. 토리든 건물이 정확히 그 공식을 따랐습니다.
앞으로 성수동 시리즈는 계속 이어집니다. 저희 빌사남 중개법인의 성수동 포함 수익형 부동산 매입 상담은 언제든 퍼시픽링크 문의 주세요.